Détenir un bien immobilier via une SCI (Société Civile Immobilière) ou le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est une stratégie prisée par les investisseurs immobiliers. Ces dispositifs offrent des avantages notables, mais impliquent aussi des obligations fiscales spécifiques. Déclarations, régimes d’imposition, comptabilité… chaque choix a ses conséquences. Voici un tour d’horizon complet pour mieux comprendre vos obligations en tant que propriétaire.
Lorsqu’on crée une SCI, le choix du régime fiscal est fondamental. Par défaut, la société est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), mais elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix impacte non seulement la fiscalité des bénéfices, mais aussi la manière dont les associés sont imposés.
Sous l’IR, les bénéfices de la SCI ne sont pas imposés au niveau de la société, mais directement entre les mains des associés, proportionnellement à leur part dans le capital. Chaque année, la SCI doit transmettre une déclaration 2072, qui récapitule les revenus fonciers, les charges, et leur répartition entre les associés. Ces derniers doivent ensuite reporter leur quote-part dans leur déclaration de revenus, dans la catégorie des revenus fonciers.
Sous l’IS, c’est la SCI elle-même qui paie l’impôt sur ses bénéfices. Ce régime suppose une gestion plus rigoureuse : production de bilans comptables, compte de résultat, dépôt d’une liasse fiscale complète. Le taux de l’IS est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25 % au-delà (taux en vigueur en 2025). Les dividendes éventuellement versés aux associés sont ensuite imposés entre leurs mains.
Le traitement des plus-values immobilières diffère selon le régime choisi. En SCI à l’IR, la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien est soumise au régime des particuliers, avec abattements progressifs pour durée de détention, pouvant aboutir à une exonération totale au bout de 30 ans.
En revanche, une SCI à l’IS est soumise au régime des plus-values professionnelles. Le bien étant amorti comptablement, la plus-value imposable peut être plus importante, car elle est calculée entre le prix de vente et la valeur nette comptable (et non le prix d’acquisition). Elle est intégrée au bénéfice et taxée à l’IS, ce qui peut entraîner une fiscalité bien plus lourde.
Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux particuliers de mettre en location un logement meublé, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Pour bénéficier de ce statut, le propriétaire ne doit pas tirer plus de 23 000 € par an de cette activité, ni que ces revenus excèdent 50 % de ses revenus globaux.
Avant toute chose, il est obligatoire de s’inscrire au greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro SIRET. Cette démarche officialise l’activité de loueur meublé et permet de se déclarer fiscalement, même si l’activité est exercée à titre non professionnel.
Le LMNP propose deux régimes d’imposition :
Ce régime peut permettre de générer peu ou pas d’imposition pendant plusieurs années, en optimisant les amortissements. Toutefois, il impose de tenir une comptabilité complète et de déposer chaque année une liasse fiscale (formulaire 2031). Faire appel à un expert-comptable est fortement recommandé pour sécuriser la gestion.
Une fois que le bailleur opte pour le régime réel, il est engagé pour une période de trois ans minimum. Il n’est donc pas possible d’alterner entre micro-BIC et réel chaque année, ce qui implique de bien anticiper son choix en fonction du rendement du bien et du niveau de charges.
La déclaration 2072 doit être transmise chaque année, en général avant la mi-mai. Elle reprend l’ensemble des recettes, dépenses et la répartition des bénéfices ou déficits entre les associés. Chacun d’eux doit ensuite déclarer sa part dans sa déclaration personnelle, au sein de la catégorie "revenus fonciers".
La société doit produire une liasse fiscale complète, incluant bilan, compte de résultat et annexes. La déclaration est à déposer dans les 3 mois suivant la clôture de l’exercice, généralement en format dématérialisé via un expert-comptable ou un logiciel agréé.
Comme pour les SCI à l’IS, le LMNP au réel est tenu de déposer chaque année une liasse fiscale complète (2031 + annexes), dans les mêmes délais. Il convient de prévoir ce travail en amont, car un retard peut entraîner des pénalités fiscales. La déclaration LMNP n’est pas à prendre à la légère.
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