Fixer le loyer de sa location meublée est une étape clé pour tout investisseur. C’est ce qui détermine la rentabilité de votre bien, mais attention à bien respecter la loi ! Entre les zones tendues, le plafonnement des loyers et les nouvelles règles liées au DPE, il n'est pas toujours simple de s'y retrouver. Comment calculer un prix à la fois juste, compétitif et légal ? On vous guide pas à pas !
Voici les points essentiels à considérer :
Dans un premier temps, il est important de se pencher sur chacun de ces critères afin d'ajuster votre loyer de manière optimale.
Un logement meublé se loue en général 15 à 20 % plus cher qu'un logement vide similaire. Cette différence s'explique par l'argent que vous avez dépensé pour les meubles et les équipements. Pour que votre logement soit officiellement considéré comme "meublé", il doit contenir toute la liste d'équipements obligatoires prévus par la loi (un lit, un frigo, des plaques de cuisson, etc.).
Si vous louez en tant que LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), vous bénéficiez d’un régime fiscal avantageux, notamment grâce à la possibilité d’amortir le bien et le mobilier. Ce statut est particulièrement apprécié des investisseurs souhaitant générer des revenus locatifs sans créer une société complexe comme une SCI (Société Civile Immobilière) ou une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
Par ailleurs, la location meublée présente des spécificités contractuelles :
Notre conseil : veillez à bien respecter ces critères pour bénéficier pleinement des avantages de la location meublée.
Les "zones tendues" désignent les villes où il est très difficile de trouver un logement en raison d'une forte demande. Dans ces zones, des règles spéciales existent pour encadrer les loyers et protéger les locataires. Pour savoir si votre ville en fait partie, vous pouvez utiliser le simulateur officiel du gouvernement. Afin de connaître le loyer moyen pour un 2 pièces qui s’applique dans votre ville à forte demande, vous pouvez également consulter des outils en ligne tels que les baromètres des loyers publiés régulièrement par 123 Loger.
De plus, lorsque vous changez de locataire, vous devez respecter la règle suivante : le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser celui de l'ancien, sauf cas particuliers. Le but est d'éviter que les prix s'envolent dans les villes les plus demandées.
Attention toutefois : deux exceptions permettent d'augmenter le loyer en cas d'importants travaux d'amélioration ou si le loyer précédent était nettement inférieur aux prix du quartier.
Attention à ne pas confondre avec le plafonnement des loyers appliqué dans certaines grandes villes telles que Paris, Lyon, Bordeaux ou Montpellier. Ce système fixe un loyer maximum à ne pas dépasser, sous peine d'amende.
Pour connaître le loyer maximum autorisé pour votre logement, consultez le site de la préfecture de votre département, où vous trouverez des outils dédiés. Le loyer de référence varie selon le quartier, le type de logement et sa date de construction.
Il est parfois possible d'ajouter un "complément de loyer" pour des caractéristiques exceptionnelles, mais sachez que les règles pour l'appliquer sont très strictes.
En 2025, les interdictions de location pour les "passoires thermiques" se renforcent. Les logements classés G+ sont déjà interdits, et bientôt, la règle s'appliquera aux logements classés G, puis F. Cette nouvelle réglementation influence directement votre droit de louer et la fixation de votre loyer.
D'une part, pour les logements énergivores (classés F ou G), il est depuis 2022 totalement interdit d'augmenter le loyer, que ce soit lors d'un changement de locataire ou en cours de bail. D'autre part, un bon DPE (de A à D) devient un argument de poids pour louer plus cher, car il rassure les locataires soucieux de leur facture énergétique.
Commencez par consulter les annonces sur les grands sites immobiliers. Recherchez des logements meublés équivalents au vôtre en termes de surface, de type de bien et de localisation. Ensuite, calculez le prix moyen au mètre carré en divisant le loyer (hors charges) par la surface indiquée dans chaque annonce.
Pour résumer, voici ce que vous devez faire :
N'oubliez pas de comparer également les équipements, car un appartement avec du mobilier de qualité se louera naturellement plus cher.
Listez les points forts et les points faibles de votre logement. Par exemple, une belle vue, une rénovation récente, de l'électroménager haut de gamme ou une excellente luminosité peuvent permettre d'augmenter le loyer de 5 à 15 % par rapport à la moyenne.
À l'inverse, un rez-de-chaussée donnant sur une rue passante ou une mauvaise exposition peuvent justifier une baisse du prix. Il est essentiel de trouver le juste équilibre pour rester attractif et éviter un taux de vacance trop élevé.
De plus, en location meublée, la qualité et le style des meubles influencent également le prix de location.
Une fois votre loyer déterminé, vérifiez qu'il respecte bien la législation en vigueur. Si vous vous situez dans une ville soumise au plafonnement des loyers, ajustez votre tarif en conséquence pour éviter des sanctions.
Assurez-vous de conserver tous les documents et recherches effectués pour justifier votre loyer. Ces éléments seront précieux en cas de contestation d'un locataire ou pour la justification d'un complément de loyer.
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