LMNP, Pinel, déficit foncier : quels dispositifs sont faits pour les indépendants ?

Vous êtes indépendant et l'investissement immobilier vous tente pour diversifier vos revenus et bâtir un patrimoine ? C'est une excellente idée, mais les défis spécifiques à votre statut (revenus variables, accès au crédit, optimisation fiscale) peuvent complexifier les choses. Pas de panique ! Cet article décortique trois dispositifs clés : LMNP, Pinel, et déficit foncier – pour vous aider à choisir la stratégie la plus adaptée à vos objectifs. On vous explique tout !

Les solutions d'investissement immobilier pour les indépendants, expliquées simplement

Le LMNP : une solution souple pour votre patrimoine

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s'adresse aux indépendants qui touchent moins de 23 000 € de loyers par an, ou (en cas de dépassement de ce montant) dont les loyers représentent moins de la moitié de tous leurs revenus. Avec cette solution, il est possible de louer un logement meublé et bénéficier d'avantages fiscaux intéressants.

Quels types de biens peut-on louer ?  

- Appartements meublés classiques;  

- Résidences pour étudiants;  

- Logements pour seniors;  

- Résidences de tourisme.  

Le choix du régime fiscal est super important. Le premier régime possible est celui du micro-BIC, simple avec un abattement de 30% ou 50%, ou le régime réel simplifié, un peu plus complexe mais permettant de déduire toutes les charges réelles. 

Notre conseil : optez pour le régime réel pour profiter de l'amortissement du logement et des meubles, ce qui peut réduire voire annuler l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années.

Le dispositif Pinel : investir dans le neuf pour alléger sa charge fiscale ?

Le dispositif Pinel vise à encourager la construction de logements neufs là où il en manque, en échange d'une réduction d'impôt significative calculée sur le prix d'achat du logement. C’est un investissement immobilier locatif défiscalisé très utilisé par les contribuables fortement imposés.

Ainsi, pour en profiter, il faut que :  

- Le logement soit neuf ou acheté sur plan (VEFA);  

- Il respecte les dernières normes d'énergie;  

- Il se situe dans certaines zones (A bis, A et B1).  

Mais attention : il n’est plus possible de bénéficier de Pinel depuis le 1er janvier 2025.

L'investisseur s'engage à louer le logement en tant que résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans, avec des plafonds pour les loyers et pour les revenus des locataires. En contrepartie, il bénéficie d'une réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21% du prix d'achat, étalée sur la durée de location.

Le déficit foncier : comment transformer des charges en économies d'impôt ?

Le déficit foncier se produit lorsque les charges déductibles d'un logement dépassent les loyers qu'il rapporte, permettant ainsi de déduire ce déficit de son revenu global (celui sur lequel on paye des impôts), jusqu'à 10 700 € par an. 

Pour créer ce déficit, il est nécessaire de réaliser des travaux déductibles tels que :  

- Réparations;  

- Entretiens;  

- Améliorations (comme l'isolation, le chauffage, la toiture).  

Attention toutefois : ces travaux excluent la construction ou l'agrandissement. Cette stratégie se révèle particulièrement intéressante pour les indépendants investissant dans des logements anciens nécessitant de nombreux travaux. Par ailleurs, si le déficit dépasse 10 700 €, l'excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Avantages, inconvénients et adéquation pour le profil d'un indépendant

Quels bénéfices spécifiques chaque option offre-t-elle aux revenus non salariés ?

Avec le LMNP, on peut générer des revenus supplémentaires, parfois sans imposition grâce à l'amortissement, ce qui est idéal pour diversifier ses rentrées d'argent et réduire ses impôts à long terme.  

Ensuite, le dispositif Pinel offre une réduction d'impôt directe, avantageuse pour les indépendants fortement taxés, tout en permettant de se constituer un patrimoine immobilier neuf sans trop de capitaux initiaux.  

Enfin, le déficit foncier s'adresse particulièrement à ceux qui ont déjà des revenus fonciers imposables ou qui souhaitent réellement diminuer leur revenu global imposable lors des années de forte activité.

Quels sont les points de vigilance et les contraintes à anticiper pour un indépendant ?

- La gestion locative LMNP peut être chronophage si vous ne déléguez pas;  

- Le régime réel exige une rigueur exemplaire en comptabilité;  

- L'impact sur les cotisations sociales peut être notable si les loyers deviennent importants.  

Pour le Pinel, l'investissement engage pour une durée déterminée, rendant l'argent indisponible, et les plafonds de loyers peuvent réduire la rentabilité dans certaines régions. De plus, il existe toujours le risque d'inoccupation du logement. 

Concernant le déficit foncier, il est optimal uniquement si des revenus fonciers imposables sont déjà présents et si vous disposez d'une réserve financière suffisante pour couvrir les travaux.

Comment faire le bon choix pour sa situation d'indépendant ?

Bien définir ses objectifs patrimoniaux et fiscaux en tant qu'entrepreneur investisseur

Demandez-vous ce qui est le plus important pour vous : générer des revenus immédiats ou construire un patrimoine durable ? 

La réponse à cette question orientera votre choix entre réduire vos impôts dès maintenant ou optimiser les impôts sur vos futurs loyers. Ainsi, examinez attentivement le montant que vous pouvez investir et emprunter, et évaluez votre tolérance au risque avec la location.

Tenir compte de son contexte personnel et professionnel spécifique

Le type d'activité, la régularité de vos revenus et la forme juridique de votre entreprise influencent le choix du dispositif adapté à votre situation. Votre tranche d'imposition reste un facteur déterminant pour mesurer les avantages fiscaux réels. De plus, il est essentiel de faire le point sur vos biens immobiliers existants et vos projets futurs afin d'aligner votre stratégie d'investissement.